Tutkimus: Mikä vaikuttaa raakamaan hintaan?

Maanmittauslaitoksen uusi julkaisu Raakamaan hinta on ilmestynyt.

Raakamaa tarkoittaa lähitulevaisuudessa mahdollisesti asema-kaavoitettavaa maata. Julkaisussa kerrotaan raakamaasta tehtyjen kauppojen hinnoista vuosina 1985-2007. Tutkimuksessa on tunnistettu viisi tärkeintä hintaan vaikuttavaa tekijää uusien hintamallien avulla. Hintamalleja hyödynnetään Maanmittauslaitoksen kiinteistönarvioinnissa.

Viisi tärkeintä hintaan vaikuttavaa tekijää

Tutkimuksen uutuus on siinä, että raakamarkkinat nähdään systemaattisesti asunto- ja tonttimarkkinoiden luomassa kontekstissa. Raakamaan kysyntä nähdään asuntojen ja toimitilojen kysynnästä johdettuna. Asuntojen ja tonttien hintaerojen odotetaan heijastuvan raakamaan hintaeroina, koska asuntojen ja tonttien hintaan vaikuttavien tekijöiden tiedetään olevan osittain samoja.

Tutkimuksessa tunnistettiin viisi tärkeintä raakamaan hintaan vaikuttavaa tekijää: asuntotontin hintataso, asuntojen hintakehitys, kunnallistekniikan kytkentäkustannusten suuruus, yleiskaavavaraus ja kohteen pinta-ala. Tekijöiden vaikutus ei ole kaikkialla sama, vaan se riippuu asuntojen paikallisesta hintatasosta.

Taajaman vieressä kaksi kertaa kalliimpaa

Yleiskaavassa asuntoalueeksi osoitettu raakamaa on 10 - 200 prosenttia kalliimpaa kuin maatalousalueeksi kaavoitettu maa. Taajaman vieressä oleva raakamaa on kaksi kertaa kalliimpaa kuin parin kilometrin päässä taajamasta oleva maa. Suurin syy hintaeroon on se, että tonttien tuottaminen kaukana olemassa olevasta kunnallistekniikasta on kallista.

Asuntojen hintojen muutokset siirtyvät raakamaan hintaan. Raakamaan hintaindeksi seuraa asuntojen hintaindeksiä yllättävän tarkasti. Tonttien hintojen vaihtelu on kaksinkertaista asuntojen hintoihin verrattuna. Raakamaan hinta puolestaan vaihtelee hieman vähemmän kuin asuntojen hinnat. Kasvavilla seuduilla noin 80 prosenttia asuntojen hinnan noususta tai laskusta siirtyy raakamaan hintaan. Väestöltään vähenevillä alueilla noin puolet asuntojen hintojen muutoksesta siirtyy raakamaan hintaan.

Raakamaan ja asuntotontin hintojen suhde vaihtelee alueellisesti. Kunnissa, joissa tontit ovat kalliita, on raakamaan ja asuntotontin tyypillinen hintasuhde 5 - 10 prosenttia. Pienissä kunnissa, joissa tonttimaa on halpaa, on hintasuhde yleensä yli 10 prosenttia. Selityksenä ilmiölle on se, että raakamaa on vähintään maatalousmaan hintaista, ja tonttien ollessa halpoja pelto maksaa enemmän kuin kymmenesosan tonttimaan hinnasta. Lisäksi raakamaan hinta vaihtelee joidenkin kuntien sisällä.

Julkaisu on osa Maanmittauslaitoksen julkaisusarjaa, ja se on ladattavissa maksutta sivuilta www.maanmittauslaitos.fi > Julkaisut ja asiakirjat > MML:n julkaisusarja.